28/08/2014
Oggetto:
1) Delibera del C.C. n. 88 del 28.05.2014 pubblicata sul BURT n. 26 del
02.07.2014 avente ad oggetto l’adozione del Piano di Recupero del
comparto C1/A con contestuale variante al Piano Complesso di
Intervento dell’A.S.I. 3.3 “Cittadella degli Affari” – area ex Lebole e
variante al Regolamento Urbanistico
2) Delibera del C.C. n 89 del 28.05.2014 pubblicata sul BURT n. 27 del
09.07.2014 avente ad oggetto l’adozione della variante al Piano
Comunale di Classificazione Acustica in relazione al Piano di Recupero
del comparto C1/A del P.C.I. ASI 3.3 e al Regolamento Urbanistico
OSSERVAZIONI
per INARSIND, Sindacato Nazionale di Architetti ed Ingegneri liberi
professionisti Sezione provinciale di Arezzo, nella persona del Presidente e
legale rappresentante pro tempore Dott. Arch. Alessandro Cinelli
domiciliato per la carica presso la sede di Arezzo in via Guadagnoli n. 69.
INARSID è un Sindacato che ha tra i propri scopi la tutela della Libera
Professione di Ingegnere e Architetto e la rappresentanza sindacale in sede
nazionale e internazionale degli iscritti per la difesa e la tutela dei diritti e
degli interessi della categoria degli ingegneri e degli architetti liberi
professionisti anche nei confronti delle Pubbliche Amministrazioni.
Il Sindacato è quindi portatore di un qualificato interesse all’apporto
collaborativo finalizzato alla pianificazione di vaste porzioni territoriali
anche in considerazione degli importanti riflessi economici e sociali
certamente ricadenti sull’intera categoria dei professionisti rappresentati.
Si premette
L’atto di governo del territorio scelto dal pianificatore per disciplinare la c.d.
Area Strategica della Cittadella Degli Affari è stato quello del Piano
Complesso d’Intervento (PCI) approvato, contestualmente ad una variante al
PS, con delibera C.C. n. 102 del 20/10/2011 avente, tra gli altri, i seguenti
obiettivi (richiamati anche nella relazione “P.U. 66/2012; Variante al Piano
Complesso d’Intervento; ASI 3.3 Cittadella degli Affari; Relazione” adottata con la
deliberazione 88/2014):
“- riconversione funzionale dell’area produttiva dismessa ex Lebole;
- potenziamento del ruolo centrale e di “porta della città” dell’area dove è collocato
il Centro Affari, attraverso la riconfigurazione urbanistica dell’intera area
circostante;
- fornire una risposta alla crescente richiesta di edilizia residenziale sociale a cui
non corrisponde da parte dell’A.C. la disponibilità di aree in proprietà e di adeguate
risorse finanziarie destinabili allo scopo.”
Il PCI stabiliva la suddivisione dell’Area Strategica in 4 comparti (C1, C2, C3
e C4), incrementava le quantità esistenti di nuova edificazione per
destinazioni commerciali, terziarie, ricettive e residenziali, prevedendo nel
contempo oltre alla realizzazione di una articolata serie di opere di
urbanizzazione altre infrastrutture di interesse pubblico (collocate nel
comparto C1) tra le quali 5.000 mq di SUL da destinare a edilizia
residenziale sociale (ERS) e 5.000 mq di aree scoperte per servizi di interesse
comune.
Il 15.10.2012 la società Aerre Immobiliare e Finanziaria Spa proprietaria di
parte del Comparto C1 ha presentato una istanza incentrata sostanzialmente
nella suddivisione del comparto C1 in due subcomparti (C1a e C1b) e nella
richiesta di approvazione di un piano attuativo avente ad oggetto il solo
comparto C1a.
Nel sub - comparto C1a (a sua volta articolato in tre lotti C1a1, C1a2 e C1a3)
è stata richiesta la possibilità di realizzare tre grandi strutture di vendita: due
da 3.500 mq e una da 4.500 mq di superficie di vendita, richiesta alla quale ha
corrisposto la traslazione degli oneri di realizzazione dell’Edilizia
Residenziale Sociale e dei servizi di interesse comune sul sub-comparto C1b
del quale è ignoto l’assetto e, soprattutto, i tempi di attuazione non
sussistendo alcun vincolo al riguardo.
A seguito della presentazione della ridetta istanza avente ad oggetto un
piano attuativo manifestamente difforme dalle previsioni dei vigenti
strumenti urbanistici sovraordinati (il PS, l’RU e il PCI) il Comune di Arezzo
ha “motu proprio” direttamente adottato:
• ai sensi dell’art. 17 della l. r. 1/2005 la variante al PCI “finalizzata
all’adeguamento della scheda norma e all’ottimizzazione delle previsioni
urbanistiche, e al Regolamento Urbanistico per la ridefinizione del perimetro
esterno, l’introduzione di limitate modifiche alla perimentrazione dei tessuti
contermini e l’esclusione dal perimetro dell’ASI di alcune viabilità pubbliche”;
• ai sensi dell’art 73 della l.r. 1/2005 il piano di recupero per il sub Comparto
C1a “che prevede interventi di ristrutturazione edilizia e ristrutturazione
urbanistica finalizzati alla costruzione di edifici a destinazione commerciale,
direzionale turistico recettiva, artigianato di servizio alla persona, servizi e
attrezzature di uso pubblico.”
Occorre anche evidenziare come dopo la presentazione dell’istanza da parte
della società proponente il Comune in considerazione della inefficacia ex l.r.
52/2012 dalle previsioni del PCI relative alla grandi strutture di vendita ivi
potenzialmente realizzabili, ha sottoposto il medesimo alla conferenza di
pianificazione convocata ex art. 66 la quale, seppur con prescrizioni, con
parere del 16.4.2013 ha ritenuto sostenibile la previsione di GSV per una
quantità complessiva di 12.500 mq di superficie di vendita.
Si osserva
1.- L’inefficacia del PCI vigente
L’art. 57 della l.r. 1/2005 recante “Efficacia del piano complesso d’intervento”
prevede che:
“1. L'efficacia del piano complesso d’intervento:
a) è limitata alla permanenza in carica della giunta comunale che l’ha
promosso e si intende prorogata non oltre i diciotto mesi dall'entrata in carica
della nuova giunta comunale, salvo diversa determinazione del comune;
b) cessa se, entro il termine di cui alla lettera a), non siano stati richiesti i permessi di
costruire, ovvero non siano stati approvati i conseguenti progetti esecutivi delle opere
pubbliche o i relativi piani attuativi in esso previsti;
c) nel caso in cui siano consentiti piani d’iniziativa privata, la perdita di efficacia si
produce se non sia stata stipulata, entro il termine di cui alla lettera a), la relativa
convenzione ovvero i proponenti non abbiano formato un valido atto unilaterale
d’obbligo a favore del comune.
2. Al piano complesso d’intervento contenente gli elaborati necessari previsti si
applicano le norme concernenti i piani attuativi di cui al presente titolo, capo IV,
sezione I. Qualora non contenga gli elaborati necessari suddetti, si applicano gli
articoli 16 e 17.
3. Il piano complesso d'intervento integra il regolamento urbanistico con efficacia
limitata al periodo della propria validità”.
Nel caso di specie risulta che:
• il vigente PCI è stato adottato con delibera C.C. n. 45 del 28.03.2011 è
pertanto in data precedente all’attuale “consigliatura” del sindaco Fanfani e
alla nomina della prima Giunta avvenuta con decreto del Sindaco n. 98 del
31.05.2011;
• fermo quanto sopra dopo l’approvazione del Piano Complesso avvenuta con
delibera C.C. n. 102 del 20.10.2011 la Giunta Comunale è stata
completamente rinnovata con decreto del Sindaco n. 45 del 12.04.2013
evento successivamente al quale con la deliberazione oggetto delle presenti
osservazioni è stata adottata la variante al PCI.
La variante è dunque illegittimamente intervenuta quando il PCI aveva
ormai cessato la propria efficacia in ragione dell’avvicendamento di ben due
consigliature e tre Giunte con l’effetto di viziare irrimediabilmente l’intero
procedimento.
2.- La mancata variante al PS
Il Comune di Arezzo ha potuto adottare il Piano di Recupero del comparto
C1a contestualmente all’adozione di una variante al Piano Complesso di
Intervento e al Regolamento Urbanistico, tra gli altri motivi, in ragione della
dichiarata necessità di modificare la perimetrazione del PCI disciplinante
l’Area Strategica di Intervento 3.3. Cittadella degli Affari.
Come risulta dalla scheda norma del PCI adottata sono state apportate
modifiche alla perimetrazione che nel loro complesso - tra le diminuzioni
della superficie territoriale (St) prevista per i comparti C1, C2 e C3 e
l’aumento di quella del comparto C4 - hanno interessato un’estensione di
oltre 20.000 mq.
Tale modifica (tutt’altro che modesta e limitata…) del perimetro del PCI
avrebbe dovuto essere preceduta da una variante al Piano Strutturale,
strumento che ex art. 53, comma 4, della l. r 1/2005 definisce ed individua:
“a) le quantità, con riferimento alle unità territoriali organiche elementari, sistemi e
sub- sistemi, da rispettare con il regolamento urbanistico, nonché i relativi livelli
prestazionali da garantire nella progressiva attuazione della strategia di sviluppo
territoriale;
b) gli interventi da realizzare mediante i piani complessi di cui all’articolo 56”.
Sul punto peraltro l’unica motivazione posta a base della mancata preventiva
variante al PS rinvenibile negli atti adottati è contenuta a pagina 8 della
relazione “P.U. 66/2012; Variante al Piano Complesso d’Intervento; ASI 3.3
Cittadella degli Affari; Relazione” nella quale si sostiene la coerenza della
variante con il PS sulla base della previsione dell’art. 145 dello stesso PS la
quale consentirebbe all’RU di modificare i perimetri delle Aree Strategiche.
Tale motivazione si palesa irrilevante, insufficiente e comunque illegittima
giacchè:
• la citata diposizione del PS, oltre ad essere ambigua e non chiara pare
riferirsi ai c.d. schemi direttori e non alle Aree Strategiche e comunque non
afferisce ai Piani Complessi di Intervento affermando al comma 4“il
Regolamento Urbanistico introduce, se necessario, variazioni relative al perimetro
delle aree problema ed individua, nell'ambito tematico di ciascuno schema direttore,
ulteriori aree da sottoporre a progettazione di dettaglio”;
• anche a voler interpretare la disposizione del PS nel senso indicato dagli atti
predisposti dalla società proponente questa si porrebbe in violazione della
citata disciplina regionale e più in generale dei principi ordinamentali in
punto di gerarchia degli strumenti urbanistici.
3.- La violazione dell’art. 18 l.r. 1/2005
Come è noto ai sensi dell’art. 10 della l.r 1/2005 sono atti di governo del
territorio il regolamento urbanistico disciplinato dall’articolo 55, i piani
complessi di intervento disciplinati dall’articolo 56, nonché i piani attuativi di
cui all’articolo 65.
Come altrettanto noto l’art. 18 della citata l.r. recante “procedimento per gli
atti di governo del territorio” prevede che:
“1. Le disposizioni di cui agli articoli 15, 16, 17 e 17 bis si applicano, in conformità
con quanto disposto dall’articolo 10:
a) ai piani e programmi di settore dai quali derivino varianti all’assetto territoriale
costituito da alcuno degli strumenti della pianificazione territoriale vigenti;
b) agli accordi di programma e agli altri atti della programmazione negoziata,
comunque denominati, che comportino varianti agli strumenti della pianificazione
territoriale di cui all' articolo 9.
2. Le disposizioni di cui all' articolo 15 si applicano al regolamento
urbanistico, ai piani complessi d'intervento di cui all' articolo 52,
comma 2, ed alle relative varianti, nonché alla disciplina della distribuzione e
localizzazione delle funzioni adottata in attuazione dell’articolo 58, qualora
modifichino il piano strutturale di cui all' articolo 53.
2 bis. Le disposizioni di cui agli articoli 16, 17 e 17 bis si applicano agli
atti di cui al comma 2 e loro varianti, anche se non modificano gli
strumenti della pianificazione territoriale.
3. Per l'approvazione dei piani attuativi di cui al titolo V, capo IV, si procede
esclusivamente in applicazione dell' articolo 69”.
Nel caso di specie l’imponente variante al Regolamento Urbanistico e al
Piano Complesso d’Intervento è stata adottata in violazione delle
disposizioni procedimentali richiamate dal citato art. 18 e segnatamente degli
artt. 15 e 16 non essendo stata preceduta dall’avvio del procedimento né
dalla nomina del responsabile del procedimento, con la conseguente lesione
dei fondamentali principi di trasparenza e partecipazione contemplati da tali
disposizioni.
4.- La violazione dell’art. 56 della l.r. 1/2005
L’adottata variante al Piano Complesso di Intervento risulta carente dei
contenuti minimi richiesti dall’art. 56 della l.r 1/2005.
La ridetta norma infatti dopo aver ribadito come il Comune in conformità
con il Piano Strutturale possa adottare il piano complesso per le
trasformazioni del territorio che richiedano l’esecuzione programmata e
contestuale di interventi pubblici e privati, al secondo comma prevede che il
PCI individua e definisce:
“a) le risorse del territorio utilizzate;
b) le apposite analisi che evidenziano la coerenza interna ed esterna delle previsioni
del piano;
b bis) La valutazione degli effetti che dalle previsioni derivano a livello
paesaggistico, territoriale, economico, sociale e per la salute umana;
c) la fattibilità economico- finanziaria delle trasformazioni in esso previste con
particolare riferimento alla programmazione delle risorse finanziarie del comune;
d) le aree e gli ambiti sui quali operare la riqualificazione insediativa;
e) la disciplina della perequazione di cui all'articolo 60;
f) i beni eventualmente da espropriare;
g) gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti
dai soggetti privati che intendono partecipare alla realizzazione del piano.
Da un’analisi degli elaborati che nella delibera si afferma essere stati
predisposti dal Servizio di Pianificazione Urbanistica non si rinvengono gli
elementi prescritti dal legislatore regionale.
In particolare oltre alla ridetta errata valutazione in punto di coerenza della
variante con gli strumenti sovraordinati (segnatamente il PS) il pianificatore
ha omesso del tutto di individuare e definire:
• la valutazione degli effetti che dalle previsioni derivano a livello
paesaggistico, territoriale, economico, sociale e per la salute umana;
• l’analisi della fattibilità delle trasformazioni previste con particolare
riferimento alla programmazione delle risorse finanziarie del comune;
• i beni da espropriare necessari;
• gli “impegni giuridicamente vincolanti” che dovranno essere assunti dai
soggetti privati che intendono partecipare alla realizzazione del piano. A tal
ultimo riguardo in particolare si osserva come la variante al PCI non solo
non contenga alcun vincolo e/o impegno per i partecipanti al Piano
Complesso (i quali non vengono neppure identificati) ma come con ogni
evidenza abbia avuto unicamente il fine di accogliere la richiesta della società
proponente di suddivisione del comparto C1 in due sub-comparti senza che a
tale accoglimento abbia corrisposto la previsione di garanzie per
l’Amministrazione in ordine della realizzabilità del sub-comparto C1b (nel
quale – lo si ricorda - è stata peraltro trasferita la previsione della ERS e
delle aree scoperte per servizi di interesse comune) e più in generale del PCI
nel suo complesso.
5.- La illegittima riduzione del dimensionamento dell’ERS
Secondo quanto previsto dal PS e dal PCI vigenti riguardo ai
dimensionamenti:
• all’Area Strategica sono assegnati 30.000 mq di nuova edificazione;
• in ragione della sul già assegnata al Centro Affari per l’ampliamento
realizzato in forza della “concessione” in deroga approvata dal Commissario
Straordinario con del. n. 5 del 16/03/2006 il ridetto dimensionamento è
stato “consumato” per 13.784 mq residuando pertanto 16.216 mq di sul per
nuova edificazione;
• sono stati localizzati nel comparto C1 mq 5.000 di sul di Edilizia
Residenziale Sociale.
Con la variante adottata il pianificatore ha dato conto dell’avvenuta completa
attuazione del comparto C3 in ragione dell’esecuzione della ridetta
“concessione in deroga” ed ha codificato la “perequazione” delle residue
capacità di nuova edificazione tra tutti i comparti (ad eccezione del C4
destinato unicamente alle urbanizzazioni).
Fatto ciò tuttavia il pianificatore non solo ha ritenuto di trasferire l’obbligo
di realizzazione dell’Edilizia Residenziale Sociale nel comparto C1b (così
posponendo a data ignota la realizzazione dell’edilizia convenzionata) ma,
sempre in ragione dell’avvenuto completamento del comparto C3 in forza
della concessione in deroga, senza alcuna motivazione in ordine all’interesse
pubblico perseguito, ha ritenuto di dover ridurre del 46% la superficie
destinata a ERS che da 5000 mq è passata a complessivi 2703 mq.
Anche per tale profilo la delibera adottata non solo appare affetta da difetto
di motivazione ma anche lesiva sia delle previsioni del Piano Strutturale che
per la cittadella degli affari continua a prescrivere la realizzazione di 5000
mq di ERS, sia degli obiettivi del medesimo PCI tra i quali quello di “fornire
una risposta alla crescente richiesta di edilizia residenziale sociale a cui
non corrisponde da parte dell’A.C. la disponibilità di aree in proprietà e di
adeguate risorse finanziarie destinabili allo scopo.” (si veda relazione “P.U.
66/2012; Variante al Piano Complesso d’Intervento; ASI 3.3 Cittadella degli
Affari; Relazione” adottata)
6.- La violazione delle prescrizioni imposte dalla Conferenza di
Pianificazione
Come accennato in premessa il PCI prima dell’adozione della variante è stato
sottoposto alla Conferenza di Pianificazione ex art. 66 l.r. 52/2012.
Sul punto risulta documentalmente che:
• alla conferenza ha partecipato la Provincia di Arezzo previa deliberazione
GP n. 70 del 18.02.2013 avente ad oggetto: “partecipazione alla Conferenza di
Pianificazione tra le strutture tecniche, ai sensi dell’art. 66 della L.R.T. n.
52/2012, per la verifica di sostenibilità a livello sovracomunale delle previsioni di
destinazione d’uso dell’Area Strategica di intervento 3.3. – Cittadella degli Affari –
Comune di Arezzo. Contributo alla verifica di sostenibilità”;
• mediante la ridetta delibera la Giunta provinciale ha approvato la proposta
di parere formulato dal Nucleo Tecnico di Valutazione nella seduta del
12.2.2013 mediante il quale è stato prescritto che “le previsioni contenute nel
Piano Strutturale e nel Regolamento Urbanistico del Comune di Arezzo
relativamente alla A.S.I. 3.3 – Cittadella degli Affari, dovranno essere attuate
mediante strumenti urbanistici particolareggiati redatti nel rispetto di
tutti gli obiettivi, finalità e prescrizioni riportati nella Scheda Norma
allegata al Piano Complesso di Intervento approvato dal Comune di Arezzo
con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 102 del 20.10.2011.”
• dal verbale della Conferenza di pianificazione emerge come la citata delibera
provinciale sia stata allegata e fatta propria dalla conferenza la quale si è
pronunciata favorevolmente ma “con le prescrizioni sopra evidenziate e di cui ai
pareri allegati, sulla verifica di sostenibilità della previsione di grandi strutture di
vendita, per la quantità di mq. 12.500 di superficie di vendita commerciale…”
Ora, incassato il parere di sostenibilità (con prescrizioni) alla pianificazione di
grandi strutture di vendita il Comune di Arezzo con la variante adottata ha
tuttavia violato la prescrizione apposta dalla conferenza di
pianificazione modificando pesantemente la scheda norma del PCI le
cui previsioni sono state valutate non alterabili, prevedendo tra l’altro:
• la riduzione dei parcheggi pubblici da un minimo di 39.000 mq, di cui
almeno l’80% interrati, ai soli quantitativi di DM 1444 (ovvero pari a 23.748
mq di progetto in caso di piena attuazione dei comparti C1a e C1b);
• la rimozione del vincolo di realizzazione del 80% di parcheggi pubblici
interrati (ipotizzati nel Pdr solo a raso);
• la riduzione della sul per edilizia residenziale sociale da un minimo di 5.000
mq a un minimo di 2.703 mq.
È evidente pertanto che sotto tale profilo la delibera adottata si palesi affetta
oltre che da violazione dell’art. 66 della l.r. l.r. 52/2012 in relazione al parere
con prescrizioni reso dalla Conferenza di Pianificazione per contraddittorietà
e difetto di istruttoria.
7.- La violazione della l.r. 10/2010 (VAS)
Risulta documentalmente che il P.C.I. vigente è stato adottato con delibera
C.C. n. 45 del 28.03.2011, con successiva delibera G.C. n. 530 del 28.09.2011
il Piano è stato escluso dall’assoggettabilità a VAS e, quindi, approvato con
la più volte citata delibera C.C. n. 102/2011.
Dall’analisi della delibera oggetto delle presenti osservazioni emerge:
• nell’elaborato “relazione illustrativa” afferente al piano di recupero adottato al
paragrafo 6.2 “verifica di assoggettabilità a VAS; documento tecnico preliminare:
riferimenti normativi” (pag. 42-44) è affermato che “il più ampio Piano
complesso di intervento della Cittadella degli Affari è già sottoposto a Procedura di
assoggettabilità a Vas conclusasi con esito positivo ed esclusione della procedura di
VAS” e che “tuttavia all’interno del Piano attuativo in oggetto è prevista una
variazione dei parametri rispetto a quanto previsto dal Piano Complessivo di
intervento, con particolare riguardo alla quantificazione dei parcheggi interrati
previsti dalla Scheda norma del Piano (PARAMETRI URBANISTICI
COMPARTO 1). Tale variazione fa venire meno il requisito di esclusione dalla
Verifica di assoggettabilità del Piano attuativo di cui all’articolo 65 della l.r.
1/2005 poiché, nel caso specifico, esso comporta modifica al piano sovraordinato
(Piano Complessivo di intervento)”;
• a tali precisazioni seguono approfondimenti “ambientali” relative al singolo
piano di recupero dell’area Ex Lebole effettuati dalla società proponente;
• l’unico riferimento del Comune alla VAS è contenuto nella medesima
delibera n. 88 del 28.05.2014 dove nella parte dispositiva è affermato “di dare
atto che il documento preliminare previsto dall’articolo 22 della legge regionale n.
10 del 12/2/2010 (norme in materia di VAS) è già stato trasmesso all’autorità
competente e agli altri soggetti competenti in materia ambientale”,
• nessun “documento preliminare” (ex art. 22, comma 1. l.r. 1/2010) relativo alla
verifica di assoggettabilità alla VAS del Piano nè tantomeno alcun
“provvedimento di verifica” (ex art. 22 comma 4) risulta tuttavia essere stato
“emesso” dall’autorità competente né pubblicato e/o ricompreso tra il
materiale adottato.
Sotto tale importante profilo la variante adottata risulta aver violato la legge
regionale 10 del 2010 recante norme in materia di valutazione ambientale
strategica, ed in particolare:
• l’art. 5 bis disciplinante gli “Strumenti della pianificazione territoriale ed atti di
governo del territorio da assoggettare a VAS” ai sensi della quale:
“1. La Regione, le province e i comuni, per quanto di rispettiva competenza,
provvedono all’effettuazione della VAS sui seguenti strumenti e atti:
a) piano di indirizzo territoriale;
b) piano territoriale di coordinamento;
c) piano strutturale;
d) regolamento urbanistico;
e) piano complesso d’intervento;
f) atti di cui all’articolo 10, comma 2, della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1
(Norme per il governo del territorio), quando determinano variazioni agli strumenti
della pianificazione territoriale;
g) varianti agli strumenti ed atti di cui al presente comma nei casi previsti
dalla presente legge regionale.
2. In applicazione del principio di non duplicazione delle valutazioni non sono
sottoposti a VAS né a verifica di assoggettabilità i piani attuativi di cui all’articolo
65 della l.r. 1/2005, nonché i piani di livello attuativo, comunque denominati, che
non comportano varianti ai piani sovraordinati, a condizione che il piano
sovraordinato sia stato oggetto di valutazione dei profili ambientali.”;
• anche laddove si volesse ritenere (ma non si vede come) che la variante al
RU e al PCI in questione non avesse dovuto essere sottoposta a VAS, ma
solo a verifica di assoggettabilità, l’Ente avrebbe comunque violato l’art. 22
disciplinate la procedura di verifica poiché non sarebbe stato rinvenuto e
pubblicato il documento preliminare né il successivo provvedimento di
verifica (neppure evocato negli atti adottati).
L’importanza di una corretta valutazione ambientale della variante in
questione emerge con chiarezza dall’analisi del suo contenuto, segnatamente
in ragione: (i) dalla drastica riduzione dei posti auto pubblici originariamente
previsti; (ii) dalla posposizione della realizzazione del parco pubblico non
contestuale all’attuazione del sub comparto C1a, poiché traslato sul sub
comparto C1b, come rilevabile alla tavola del PdR adottato “PUA urb004.1b -
dimostrazione standard verde sub comparto C1a”; (iii) dalla mancanza di
elementi di collegamento con il quartiere limitrofo.
Sul punto, del resto, la necessità di una valutazione della variante si ricava
dalla lettura della “Verifica di assoggettabilità alla Vas – documento preliminare”
del PCI vigente (D.C.C. n 102 del 20.10.2011) che al capitolo 3 “caratteristiche
del’intervento ed inquadramento territoriale” evidenzia come “nei confronti del
quartiere residenziale limitrofo, zona residenziale di Pescaiola, è prevista la
continuità anche al fine di sopperire ad una carenza di standard dovuti alla
sviluppo non pianificato del nucleo originario del quartiere. I nuovi collegamenti
viari dovranno garantire la massima integrazione tra le diverse componenti del
sistema della mobilità, valorizzando anche soluzioni di interscambio tra essi. Il
disegno del sistema dei collegamenti di vario ordine e tipo dovrà quindi essere
improntato, oltre ché alla massima funzionalità, alla massima linearità, chiarezza,
permeabilità e accessibilità non solo per quanto attiene al perimetro di intervento ma
estendendo il suo raggio di influenza alle aree urbane confinanti, in modo da
svolgere il ruolo connettivo insito nella natura stessa dell’area.”
Al contrario di quanto auspicato dal vigente PCI dagli elaborati della
variante adottata emerge come, non solo nessuna permeabilità verso il
quartiere Pescaiola avrà luogo, ma come sia concretamente impossibile
utilizzare i (fortemente ridotti) parcheggi pubblici di progetto in quanto
collocati sul lato del comparto più distante rispetto al ridetto quartiere e cioè
in prossimità del raccordo autostradale.
8.- Parcheggi ex DM 1444 - sottodimensionamento ed erroneità
8.1. L’art. 3 delle NTA del RU vigente (approvato con delibera C.C. n. 107
del 23.07.2013) prescrive una dotazione di parcheggi pubblici diversa e
maggiore rispetto ai minimi previsti dal DM 1444 prevedendo che:
“3. Ad esclusione degli interventi nelle zone E di cui al DM 1444/68, ogni volta
che viene fatto riferimento agli standard, se non diversamente specificato, si
applicano i seguenti parametri:
a) Residenziale:
1) aree di sosta 3,5 mq ogni 25 mq. di Sul; in ogni caso è garantito almeno un posto
auto ogni 25 mq. di superficie di sosta;
2) verde pubblico 6,0 mq ogni 25 mq. di Su
b) Commerciale/direzionale:
1) aree di sosta 50 mq. ogni 100 mq. di Sul; in ogni caso è garantito almeno un
posto auto ogni 25 mq. di superficie di sosta;
2) verde pubblico 10% della superficie territoriale.”
Dagli elaborati adottati emerge che il soggetto proponente abbia violato la
previsione dell’RU poiché come precisato nella relazione illustrativa al Piano
di Recupero “per il calcolo dello standard pubblico richiesto dal DM 1444 per il
residenziale si calcola il n. degli abitanti (slp/25) e si moltiplica 9 mq per il verde e
2,5 mq per i parcheggi. Per la destinazione d'uso commerciale, direzionale, ricettivo
e servizi si calcola l' 80% della SLP di cui almeno il 50% destinata a parcheggi e
50% a verde” (cfr tabelle “Allegato B – quantità urbanistiche del PUA/febbraio
2014”)
Tale modalità di calcolo dello standard costituisce dunque una deroga alla
maggiore quota di standard prevista dal RU non specificata né motivata ed è
circostanza che certamente ha condotto alla completa alterazione e
all’evidente sottodimesionamento degli stessi.
Sotto tale profilo per completezza occorre evidenziare che anche la
previsione contenuta nella relazione alla variante al PCI (e nella conseguente
scheda norma) risulta violare la previsione del RU laddove prevede - ancora
una volta senza alcuna motivazione e/o verifica di coerenza con le previsioni
del RU - che i parcheggi pubblici verranno ridotti “con rispetto esclusivo delle
richieste del DM 1444”.
8.2. Oltre a quanto sopra si evidenza:
• lo standard pubblico non è stato verificato dal proponete relativamente al
numero di posti auto;
• dall’analisi della tavola “PUAurb004c– verifica standard parcheggi comparto
C1” nella quale sono graficizzati i posti auto pubblici risulta come la società
proponente abbia ricompreso nella superficie di parcheggio anche le sedi
viarie con ciò violando palesemente il disposto dell’art. 5.2 del DM
1444/1968 e determinando un aumento della quantità di standard pubblico
in realtà insussistente.
8.3. Sempre in punto di parcheggi ulteriori incoerenze emergono anche dalla
seguente tabella di verifica contenuta sia negli elaborati della variante al PCI
sia negli elaborati di PdR:
Al riguardo si osserva:
• il calcolo degli standard per l’intero comparto C1 non ha alcun concreto
significato in assenza di un vincolo giuridico in capo all’attuatore in ordine
all’attuazione del comparto C1b;
• la variante ha eliminato del tutto l’onere della realizzazione di 31.200 mq di
parcheggi pubblici interrati (pari all’80% di 39000 mq) pertanto l’indicazione
nella colonna “PCI variato” di una quantità pari a “14.000 mq minimo” di
“parcheggi interrati ad uso pubblico” è comparazione fuorviante in quanto
aggrega lo standard pubblico con una tipologia di parcheggi privati del tutto
diversa al solo evidente fine di evitare di rappresentare la rinuncia da parte
dell’Ente alla realizzazione di un importante polmone di aree di sosta
pubbliche.
9.- La mancanza dei pareri degli enti coinvolti dall’attuazione del
comparto C1
Dall’esame della documentazione adottata, ivi compresa la bozza di
convenzione (art. 1, comma c) e articolo 5, comma 1) e del dibattito
avvenuto in Consiglio Comunale è rilevabile come manchino i pareri degli
enti coinvolti dall’attuazione del comparto C1 tra i quali in particolare quello
dell’ANAS.
Negli elaborati si rimanda infatti in più parti a generici contatti intercorsi,
tuttavia il progetto prevede importanti variazioni alla viabilità, tra cui un
abbassamento del raccordo autostradale con una nuova rotatoria sovrastante
che avrebbe necessitato di una previa concreta concertazione con gli Enti
interessati che non risulta essere stata effettuata.
10.- L’errore sui presupposti della relazione sulla viabilità
Dall’analisi della relazione sulla viabilità adottata è possibile verificare (cfr.
tabella 2 “Dati relativi al calcolo del traffico indotto – finestre orarie AM” di
pagg.47-48, figura 36 a pag. 48 “Trip distribution – potenziali di attrazione
generazione basati sui dati dai conteggi” e figura 37 “coefficienti di distribuzione
applicati per gli spostamenti relativi alle funzioni commerciali”) l’erroneità dei
valori di riferimento in quanto risulta che immobili destinati ad uffici siano
stati dotati di un’attrattività addirittura superiore a quella delle attività
commerciali alimentari (spostamenti v/h 325 vs 20). Il coefficiente di
distribuzione applicato per gli spostamenti relativi alle funzioni commerciali
è infatti pari a zero.
Ancora dall’analisi della figura 3 “Area di studio” a pag. 8 è rilevabile come
non sia stato ricompresa nello studio Centro Commerciale “Setteponti”che
come è noto è una Grande Struttura di Vendita distante appena 800 m lineari
dall’intervento..
Tali errori sui presupposti hanno quindi certamente finito per viziare i
risultati della simulazione e dell’affermazione ivi contenuta secondo la quale
“si può quindi affermare che nella fase di progetto I (2016) la rete stradale è in
grado di assorbire l’aumento del traffico veicolare secondo tutte le ipotesi di crescita e
che il progetto non genera congestione degli archi e ritardi eccessivi alle
intersezioni.”
11.- L’errore del dimensionamento posto a base della valutazione
acustica
Al Piano di classificazione acustica paragrafo 3.2 “Descrizione della tipologia
dell’insediamento in progetto” a pag. 21 è riportata una tabella indicante “i
parametri urbanistici relativi al comparto C1” e come “prescrizione” è indicata
una “sul massima commerciale” di 12.500 mq.
In realtà l’ammontare di SUL commerciale dell’intero Comparto C1 è di gran
lunga maggiore del dato di analisi (12.500 corrispondono infatti ai mq di
superficie di vendita …) con la conseguenza che anche in questa relazione
(come per quella della viabilità) vi è incoerenza tra i dimensionamenti
previsti dalla strumentazione urbanistica e quelli presi a riferimento per
l’effettuazione delle valutazioni specialistiche di corredo.
12. – Convenzione
Ci si astiene dall’osservare il testo della Convenzione confidando che sia
migliorato in sede di approvazione meglio dettagliando le obbligazioni a
carico del soggetto attuatore e le garanzie del Comune per conseguire il loro
corretto, completo e tempestivo adempimento.
Fermo quanto sopra non ci si può esimere dall’evidenziare come la poca
chiarezza del testo della convenzione nella parte in cui parrebbe che in
occasione del rilascio dei Titoli Abilitativi al Comune oltre agli oneri di
urbanizzazione non sia neppure dovuto il Costo di Costruzione.
Si confida
che il Consiglio Comunale in accoglimento delle presenti osservazioni vorrà
rifiutare sia l’approvazione della variante al RU, al PCI e del correlato Piano
di Recupero cosi come adottati sia della afferente variante al Piano Comunale
di Classificazione Acustica.
Distinti saluti
Il Presidente di INARSIND
Sezione provinciale di Arezzo
Dott. Arch. Alessandro Cinelli
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